Capítulo V. Impuestos e implicaciones económicas relacionados con la tenencia de la tierra

V.A.1. Anticresis
Pledge (using land as security) (I); Antichrèse (F)

Anticresis, es una modalidad de crédito mediante la cual el prestamista puede explotar la tierra hasta la amortización de la deuda. Se hace entrega al acreedor de una finca raíz para que se pague con sus frutos. Contrato en que el deudor consiente en que su acreedor goce de los frutos de la finca que le entrega, hasta que sea cancelada la deuda (Diccionario de la lengua española, 1992). Este sistema de crédito opera comúnmente en los países de América Latina.

V.C.1. Canon de impuestos
Taxes/Fees (I); Redevance (F)

Canon de impuestos, es la contraprestación financiera que corresponde a las tarifas pecuniarias periódicas definidas por una administración para gravar o cobrar un impuesto por la ejecución de una prestación o de un servicio. Todo sistema fiscal en general implica impuestos, tasas y cánones o tarifas, que gravan el disfrute de un dominio.

Véase Impuesto predial

V.C.2. Capital de tierras
Land capital (I); Capital foncier (F)

Capital de tierras, en economía, tiene varias definiciones. Puede ser un factor de producción o un patrimonio adquirido, susceptible de aportar una renta. El capital de tierras comprende por lo tanto las tierras en propiedad, las mejoras, los edificios en propiedad, las plantaciones, cultivos y las cercas o encerramientos.

V.C.3. Cesión de arrendamiento/Arrendamiento financiero/Traspaso
Sale lease-back/Mortgage with title transferred to borrower (I); Cession-bail (F)

Cesión de arrendamiento, es el sistema de crédito en el cual el que pide prestado transfiere al prestamista la propiedad del bien ofrecido en garantía, cuyo precio representa el monto del préstamo, pero quien pide prestado conserva el bien a título de arrendatario, comprándolo progresivamente en virtud de una promesa unilateral de venta del prestamista, que se adjunta al contrato de arrendamiento que acompaña la venta inicial.

Traspaso y arrendamiento financiero, así como los términos de retroventa, arriendo-venta, crédito-arriendo, arriendo con opción de compra, pacto comisorio, son expresiones utilizadas según los países de América Latina, con significado idéntico al de cesión de arrendamiento y leasing.

V.C.4. Crédito inmobiliario
Mortgage bank (buildings) (I); Crédit immobilier (F)

Crédito inmobiliario, es definido como una institución especializada en los préstamos hipotecarios, dotado de un estatus particular que ofrece ciertas garantías a los prestamistas (Bernand y Colli, 1975). Es utilizado en la literatura especializada, para señalar las operaciones de préstamo que conciernen al sector de la finca raíz en general.

El crédito inmobiliario en materia del agro, puede efectuarse a través del sistema que cada país defina por ley como mecanismo obligatorio dirigido a prestar los servicios relacionados con el desarrollo de la economía campesina y el acceso progresivo a la propiedad de la tierra. Se encamina generalmente a mejorar el ingreso y calidad de vida de hombres y mujeres campesinos de escasos recursos.

Muchas de las fluctuaciones de gran impacto en el mercado de tierras son evitadas por una política prudente de los organismos que distribuyen el crédito inmobiliario. La demanda de tierra depende en gran medida, de los créditos abiertos a los agricultores (Boussard, 1987).

V.E.1. Especulación de tierras/Especulación de bienes raíces
Land speculation (I); Spéculation foncière (F)

Especulación de tierras o especulación de bienes raíces, es el acto de comprar un terreno construido o no, para revenderlo a mayor precio en el futuro. También es cuando un propietario se rehusa a vender sus tierras a precio equivalente al valor comercial actual, con la esperanza de que se produzca un alza en el futuro, que le permita obtener una mayor ganancia por su venta.

La especulación de tierras se presenta frecuentemente en los países de América Latina tanto en los sectores urbanos como en los rurales, en donde la construcción de grandes equipamientos viales, de producción, comerciales, administrativos o sociales proyectan cambios en el valor futuro de las fincas raíz, en razón de las modificaciones del uso tradicional del suelo y del aumento de la demanda inmobiliaria.

Las autoridades cada vez más prestan atención a la vigilancia y control de la especulación inmobiliaria, incrementando los costos de transferencia de la propiedad con el respaldo de fuertes sanciones económicas, o multas.

V.G.1. Garantía/Caución/Fianza/Aseguramiento
Guarantee (I); Caution (F)

Garantía, significa generalmente cualquier obligación que se contrae para la seguridad de otra obligación, propia o ajena.

Caución, es la garantía que da una persona a otra frente a un compromiso adquirido. En el contexto de tierras es el compromiso adoptado por una persona física o moral (generalmente un banco) de ejecutar una obligación suscrita por un tercero, en caso de incumplimiento de éste. Las cauciones pueden ser reales o personales. Son de tipo real la hipoteca, la prenda, el censo y la anticresis. Son cauciones personales la fianza, la cláusula penal y la solidaridad.

Fianza como sinónimo de caución, es el término más utilizado en los países de América Latina para designar una caución en materia de crédito.

Aseguramiento, usualmente se aplica para designar el contrato que da firmeza a un compromiso, protegiéndolo de riesgos.

Véase Anticresis

V.G.2. Garantía inmobiliaria/Garantía hipotecaria/Fianza
Mortgage (using a building as collateral) (I); Garantie immobilière (F)

La garantía inmobiliaria es constituida por un bien inmueble, que puede ser un terreno o una construcción, dado en hipoteca como garantía de un préstamo. Es también el documento que garantiza este compromiso.

Fianza, es la obligación que una persona contrae de hacer lo que otro promete si no lo cumple éste. Es la prenda que da uno en seguridad del buen cumplimiento de su compromiso. Es sinónimo de garantía (Diccionario de la lengua española, 1992). La garantía puede tener diferentes formas, siendo la principal el desembolso de una suma de dinero.

V.G.3. Gravamen/Base gravable
Tax base (I); Base d'imposition (F)

Gravamen, es la imposición que debe pagar un particular; su monto es proporcional al valor definido como base gravable de un bien inmueble.

Base gravable, es la cantidad y cualidad de materia objeto de gravamen; es el valor base sobre el cual se va a aplicar el impuesto en general.

Véase Impuesto predial

V.I.1. Impuesto predial
Land taxation (I); Impôt foncier (F)

Es el gravamen que se cobra a personas físicas o jurídicas propietarias o poseedoras de un inmueble cuya base tributaria es el avalúo catastral realizado por las entidades catastrales de los diferentes países.

El impuesto predial constituye una de las principales fuentes de ingreso tributario de las entidades territoriales, originado por el cobro de tarifas sobre todos los avalúos de los bienes inmuebles, localizados dentro del área administrativa respectiva.

Para establecer tanto la base gravable como el monto de un gravamen o impuesto, la legislación de cada país de América Latina define los parámetros, fórmulas y valores aplicables, correspondiendo al respectivo catastro su aplicación y levantamiento.

El valor de un impuesto predial se calcula ya sea en función del avalúo catastral, del auto-avalúo (valor que estima el interesado), o del valor relativo al arrendamiento que por el inmueble normalmente se paga. La evaluación de las bases de un impuesto es particularmente difícil, sin embargo, una de las metodologías más sencillas es la de hacer un censo de los bienes, clasificarlos por categorías y adoptar una base gravable calculada a un tanto convenido, aplicada a un municipio, un barrio, o por estrato social.

Las características más relevantes para categorizar un terreno se observan en el ejemplo tomado de Uruguay (Dirección Nacional de Catastro, 2000), donde se consideran además del área, los siguientes parámetros:

> Ubicación, respecto al destino que se le dará.
> Servicios, adecuados a dicho destino.
> Localización, si es del área urbana, la ubicación dentro de la manzana.
> Dimensiones y nivel, respecto de las vías públicas o de comunicación.
> Ordenanzas de edificación.

En las construcciones, además de considerar los materiales constructivos (sic), el diseño arquitectónico, orientación e iluminación, destino y otros aspectos, se clasifican según los siguientes parámetros:

1. Categoría: muy buena, buena, mediana, económica y muy económica
2. Estado de conservación: nuevo, bueno, regular y malo
3. Destino: vivienda, oficina o escritorio, comercio, industria y otros.

V.M.1. Mercado inmobiliario/Bolsa inmobiliaria
Land market (I); Marché foncier (F)

Mercado inmobiliario, es el conjunto de transacciones (como la compraventa o el arrendamiento) que operan por la oferta y la demanda de bienes raíces, tanto de tipo urbano como rural. En los países de América Latina el mercado inmobiliario es altamente dinámico, por lo cual, los gobiernos generalmente definen políticas de regulación que controlen las leyes de oferta y demanda con fines sociales.

Bolsa inmobiliaria, es el lugar de encuentro de vendedores y compradores de tierra. Este mercado se diferencia de un mercado clásico por la particularidad del bien intercambiado. El concepto es nuevo en los países de América Latina y no tiene aplicación en la mayoría de éstos, por lo que no existe un lugar específico de encuentro de vendedores y compradores de tierra.

V.M.2. Mercantilización o comercialización de tierras/Negociaciones inmobiliarias
Commoditisation (I); Marchandisation (F)

Mercantilización o comercialización de tierras, hace referencia a la transformación de la tierra en una mercancía, en un bien susceptible de ser enajenado y vendido. Es diferente de la monetarización de las relaciones inmobiliarias, que incluye el desarrollo de transacciones comerciales de tipo alquiler, o paso a una forma monetaria de los cánones otras veces pagados en especie (Lavigne-Delville, 1998)

V.M.3. Mercantilización o comercialización imperfecta
Imperfect commoditisation (I); Marchandisation imparfaite (F)

Es necesario tener en cuenta que en derecho moderno la adquisición de una propiedad privada supone un derecho de enajenación, independiente de la naturaleza del comprador y del vendedor, y que una vez finalizada la transacción, el comprador es liberado de todo tipo de obligación posterior hacia el vendedor. Además, la propiedad privada se fundamenta en el contrato entre individuos que están desprovistos de impedimentos para ostentarla como derecho de dominio, o que están afectados por la figura de la propiedad comunal.

Mercantilización o comercialización imperfecta, es en consecuencia la figura que se presenta cuando al efectuarse una venta de tierras o de un inmueble, subsisten obligaciones posteriores entre el comprador y el vendedor, y por lo tanto la transferencia no se acompaña del derecho de enajenación, o traspaso real del dominio de la cosa vendida.

La comercialización imperfecta, no permite que el comprador tenga la seguridad de poder transmitir a sus descendientes las tierras adquiridas, y en ciertos casos, los descendientes del vendedor entablan litigios contra los derechos del comprador.

V.P.1. Prenda/Prenda agraria/Pignoración
Security/Guarantee (I); Gage (F)

Prenda, es un bien puesto en las manos de un acreedor a titulo de garantía. Generalmente es un valor mobiliario (acción, obligación) o inmobiliario (hipoteca), pero particularmente en los países en vías de desarrollo, es cualquier otro bien. El acreedor no se convierte en propietario del bien, pero tiene derecho de preferencia sobre la prenda en caso de incumplimiento por parte del deudor. El producto de la venta de la prenda se le entregará en derecho como pago al precio de la deuda, hasta por un total del monto de la acreencia.

La prenda agraria, que es una clase de prenda especial, también garantiza el crédito. En esta modalidad el elemento tenencia no se aplica. Admite además que se grave toda clase de muebles necesarios, destinados y resultantes de una explotación económica. Generalmente se rige por la legislación mercantil.

Pignoración, significa dar una cosa en prenda de pago por una deuda o empréstito. También se denomina como contrato pignoraticio. Es la práctica de préstamo con cláusula de pignoración. El bien escogido para pignorar debe como primera medida jugar el papel de reserva de valor, lo que significa que su valor debe conservarse con el tiempo. Los prestamistas prefieren bienes con un costo de oportunidad alto, particularmente las herramientas para la producción ya que el tenedor puede usufructuarlas durante el tiempo del préstamo.

Los métodos crediticios de prenda, prenda agraria y pignoración son de amplio uso en el medio rural de los países de América Latina, a causa de la ausencia de garantías formales a disposición de los campesinos. La naturaleza de los bienes preferidos puestos en pignoración son la tierra, los cultivos de café, árboles frutales, palmeras productoras de aceite, semovientes, herramientas agrícolas y también objetos preciosos o joyas (Foko, 1997).

Véase Crédito inmobiliario, Garantía/Caución/Fianza/Aseguramiento, Préstamo/Hipoteca/Préstamo inmobiliario/Préstamo con garantía hipotecaria

V.P.2. Préstamo/Hipoteca/Préstamo inmobiliario/Préstamo con garantía hipotecaria
Loan/Mortgage/Hypothecate (I); Emprunt/Hypothèque/Prêt foncier/Prêt hypothécaire (F)

Préstamo, es un contrato por el cual quien tiene el capital, en este caso denominado prestamista, lo pone a disposición de otra persona o de un agente económico, denominado prestatario. El préstamo se desarrolla según ciertas modalidades convenidas con anticipación, tales como el pago de un interés, vencimientos, plazos para su pago y garantías. Los préstamos que no son personales son distribuidos por los bancos y organismos especializados, y en algunos países por los notarios.

Hipoteca, es una garantía real que sin desposeer al propietario del bien gravado, permite al acreedor embargarlo al vencimiento, hacerlo vender a pesar de que se halle en poder de un tercero y pagarse con cargo al precio, con preferencia a los demás acreedores (Planiol, 1996).

Préstamo inmobiliario, es aquel mediante el cual el prestamista concede el crédito con garantía de un bien raíz o inmueble. Se concentra en las operaciones relativas a los bienes raíces, sean éstos terrenos construidos, o sin construcciones. En consecuencia, se trata de un préstamo hipotecario.

Préstamo con garantía hipotecaria, es aquel constituido con un derecho de prenda sobre inmuebles, que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor.

Véase Garantía inmobiliaria/Garantía hipotecaria/Fianza, Prenda/Prenda agraria/Pignoración

V.R.1. Renta/Renta de bienes raíces/Renta de la tierra/Renta del suelo
Land rent (I); Rente foncière (F)

Renta, es la utilidad o beneficio que rinde periódicamente una cosa, o lo que de ella se cobra. Es lo que paga un arrendatario, en dinero o frutos. Es el ingreso, caudal, o cualquier aumento de la riqueza de un sujeto.

El concepto de renta de bienes raíces o renta de la tierra, ha evolucionado hacia la idea de una sobreremuneración del factor de producción (la tierra), por encima de lo que es necesario para que este recurso cumpla su función. Dentro de este marco conceptual, se considera a la tierra como patrimonio o capital de trabajo que produce rendimientos o frutos civiles, dentro de las relaciones económicas en que se desenvuelve la actividad comercial, entendidos éstos como los precios, pensiones o cánones de arrendamiento o censo, y los intereses de capitales exigibles. El concepto de rentabilidad de la tierra está ligado a la política tributaria o impositiva.

Renta del suelo, como también denominan algunos autores la renta de la tierra, tiene conceptualmente varios orígenes:

> La escasez de la tierra, que obliga a los solicitantes a ofrecer precios más elevados por su simple utilización;

> Cualidades particulares del suelo tales como una elevada fertilidad, por ejemplo cuando los precios establecidos en base a los costos de producción de tierras menos rentables generan una sobreremuneración en las tierras más fértiles;

> Una localización cercana al mercado, beneficia los costos menores de transporte;

> Algún tipo de infraestructura y equipamiento que favorezca la producción agrícola (sistemas de riego, represas).

Bibliografía Capítulo V

CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO, Vigente. Bogotá: Legis Editores S. A., 2000.

COLLOMB, P. Une voie étroite pour la sécurité alimentaire d'ici à 2050. Economica, Paris/FAO, Rome: 1999.

CONSTITUCIÓN POLÍTICA COLOMBIANA. Bogotá: Legis Editores S.A., 1991. Arts. 58, 63 y 338.

FAO. Good practice guidelines for agricultural leasing arrangements. Rome: 2001.

GUIGOU, J.L. La rente foncière. Les théories et leur évolution depuis 1650. Paris: Economica, 1982. 954 p.

PLATTEAU, J.-P. Land Reform and structural adjustment in Sub-Saharan Africa: Controversies and Guidelines. Rome: FAO, 1993.

PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA. Manual guía para la administración del impuesto predial. Facultad de Estudios Interdisciplinarios. p. 27 y ss. Bogotá: 1990.