الجزء 3: الممارسات الجيدة في الظروف المحيطة

7 العوامل المحيطة 

مقدمة

1.7    يتناول هذا الجزء الثالث العوامل المحيطة أي المناخ الذي تعقد فيه الإيجارة من أجل الإنتاج من الأرض مع استيفاء المعايير الرئيسية للإنصاف والعدالة. فإلى جانب العقد نفسه، الذي سبق وصفه في الجزء الثاني، هناك قضايا أوسع من ذلك وسيحاول هذا الجزء معالجتها. 

2.7    وجوهر المسائل المتعلقة بالسياسات التي تعتبر مستقرة في البلدان المتقدمة ضرورة إيجاد مناخ يستطيع فيه المزارعون- سواء كانوا مستأجرين أم لا- أن يؤدوا عملهم بطريقة فعالة وقد تكون هذه المسألة معقدة وصعبة ولكنها تقوم أساسا" على القدرة على تأكيد وجود مؤسسات سياسية وتأكيد بقائها وإنفاذ أحكامها، مثل القواعد القانونية، بطريقة تخلق مناخآ من الوضوح والاطمئنان. بالإضافة إلى ذلك فإن العمليات الزراعية المستدامة تقوم على القدرة على الحصول على القدرات الإسهامية المطلوبة (مما  يفترض توافر التمويل بتكاليف يمكن تحملها) والقدرة على بيع المنتجات (مما يفترض وجود شبكات مناسبة لتوزيع المحاصيل وتسويقها). 

3.7    وينبغي الاعتراف بأن إصلاح نظم الإيجارات الزراعية قد يؤثر في علاقات القوى في المجتمعات المحلية فعند وضع سلسلة من علامات الممارسات الجيدة يكون من المفترض أن تطبيق هذه العلامات يجب أن يعكس معرفة كافية للتوازن الدقيق القائم للقوى. وإذا كان لا بد من تطبيق العناصر المذكورة حتى تسير الإيجارات الزراعية بطريقة فعالة فإن كثيرا" من هذه العوامل ينطوي أيضا" على إعادة توزيع موازين القوى من المالك بلى المستأجر. فإذا كان نطاق هذا التوزيع كبيرا" جدا"، او إذا كانت المسؤوليات الناشئة عنه باهظة جدا"، فقد يتوقف الملاك عن تأجير اراضيهم او ربما يبدؤون في النظر في أساليب جديدة للتأجير لتفادي تلك المسؤوليات القانونية وليس من شان أي واحد من هذين الاحتمالين أن يشجع على التأجير في القطاع الخاص على المدى البعيد. ولهنا ففي جممع الحالات يجب أن يكون التنفيذ انعكاسا" للموازنة بين الاحتياجات والرغبات لدى كل من المالك والمستأجر.

سياسات حيازة الأراضي

7. 4    لا شك أن طبيعة ملكية الأرض تشكل أهم العوامل عند التعاقد على الإيجار. فالتأجير عندما تكون المزرعة عائلية يختلف عنه في حالة التأجير عند تركز الملكيات كما يتأثر التئجير بالترتيبات المؤسسية التي تشجع على كفاءة استخدام الأراضي أو تنظم هذا الاستخدام. ولا شك أن الكفاءة ستتحسن بإدخال الأراضي المهملة أو غير المستعملة ضمن نطاق الإنتاج، وهذا أمر مهم بوجه خاص إذا كانت قريبة من المناطق الحضرية حيث يكون هناك احتياج واضح وسهق ثابتة للمنتجات ا لزراعية.

5.7    وقد ثار جدل طويل عن دور ونفوذ الملكية في إدارة الأراضي الزراعية فمثلا" ترى بلدان كثيرة أن من المرغوب فيه تشجيع الملكية والمحافظة عليها على مستوى المزرعة العائلية وتعمل أنظمة حيازة الأراضي التي تشجع المزارع العائلية على تمكين العائلات الزراعية من زراعة نفس الأرض لعدة أجيال متعاقبة ولا شك أن ذلك يؤدي إلى نوع من الاستقرار الذي يضمن تشغيل أفراد الأسرة ويدعم الاقتصاد الريفي، حتى إذا كان مستوى الإنتاج والربح في المزرعة سيتأثر سلبا" (27 ). وتوجد أمثلة على هذا النوع من الترتيبات في أنحاء كثيرة من العالم وخصوصآ في أوروبا و آسيا. وفي هذه الحالات تكون الإيجارات الزراعية هي مجرد أداة قصيرة الأجل لتحويل الأرض من جيل إلى آخر. كما أن الإيجارات داخل الأسرة تحفظ الملكية العائلية، وفي نفس الوقت تعتبر حافزا" على التعاون مما  يرفع من مستوى القدرات الإسهامية من الموارد (العمل) عما لو كانت المزرعة مؤجرة خارج العائلة

6.7 وتشجع بعض البلدان على الزراعة العائلية وذلك بتحديد مساحة الأرض التي يمكن زرعها كحيازة فردية ومن أمثلة ذلك الدانمرك التي حددت أقصى مساحة للمزرعة في الوقت الحاضر بمقدار 125 هكتارا". وإذا كانت هذه المساحة لا تزال تعتبر صغيرة بالمقارنة مع مساحة المزارع الكبيرة في بقية أنحاء أوروبا الشمالية فإن هذا القيد جاء ليرفع من الحد الأقصى السابق بما يسمح للمزارعين بمزيدمن القدرة التجارية . وبالمثل توجد في أقاليم أخرى قيود على الحيازات الصغيرة

7.7    وهناك بلدان أخرى، ومنها فرنسا، تستخدم نظم الملكية "الموجهة" أو "المفضلة" لضمان استمرار الزراعة العائلية (نظر الإطار 1.7). فنظام شبكة اللجان المؤلفة من شركات التخطيط العقاري والاستقرار في الريف الذي يشرف على الأسواق العقلرية المحلية في فرنسا لا يشجع على شراء أراض زراعية للاستثمار أو المضاربة (على أي نطاق) أي أن هذا النظام يحبذ بالفعل الملكية العائلية على المزرعة ( 28 ). وهذا النظام باهظ التكاليف وقد تكون أساليبه غير متساوية في مختلف المناطق بسبب اختلاف الظروف والممارسات الزراعية ولكنه ساعد على استمرار الزراعة العائلية في مختلف أنحاء فرنسا. ولكن هناك من يقول إن مثل هذه الرقابة يمكن أن تؤدي إلى نقص الاستثمارات في الزراعة ويمكن ألا تنجح في إدخال جميع الأراضي الصالحة للزراعة ضمن نطاق الإنتاج.

8.7    وتطبق بلدان أخرى سياسة التدخل المحدود في ملكية الأراضي، ولكنها تشجع بالفعل على تركيز الملكيات وعلى الملكية الغيابية وفي هذه الحالات يكون التأجير هو الوسيلة الأولى لإدارة الأراضي وزراعتها ( 29 ). وإذا كانت ملكية الأراضي مركزة في أيدي قليلة فبن هذه الملكية تستطيع أن تتحمل مهاما" كثيرة من مهام  الدولة بما في ذلك التعليم والرعاية الصحية (انظر الإطار 2.7).

الإطار 7-1

تنطيم الأسواق العقارية في فرنسا

توجد في فرنسا سبعة وعشرون شركة من شركات التخطيط العقاري والاستقرار في الريف التي أنشأها قانون التوجيه الزراعي عا م 1960 باعتبارها شركات عامة لا تهدف إلى الربح وتخضع لرقابة الحكومة وتمتلكها اتحادات المزارعين والوحدات التبادلية وغيرها من الوحدات الزراعية أو الإدارية. ولهذه الشركات أن تشتري الأراضي الزراعية التي تكون معروضة في الأسواق. ومنذ عا م 1962 أصبح لها أولوية قانونية في الشراء وتستطيع هذه الشركات بعد ذلك أن تبيع تلك الأراضي للمزارعين الشبان والجدد أو للوحدات الصالحة والمملوكة لعا ثلات. وقد صدر قانون جديد في يناير/ كانون الثاني 1990 يجيز لها تأجير تلك الأراضي. وهذه الشركات تعمل بنشاط كبير وتتحكم بالفعل في الأسواق العقلرية. ولكنها لا تستطيع أن تمارس خياراتها القانونية في شراء الأراضي الزراعية المقرر تحويلها إلى أراض سكنية أو لبناء مصانع أو لأغراض تجارية( قانون 8 أغسطس/ آب 1962، المادة 7- رابعا"-5). 

.Lorvellec, L. .1992 Agrarian land law in France, pp. 5 1-70 in Grossman, M.R)

 ,and Brussaard , w.(eds)Agrarian land law in the western world. Wallingford 

.(Oxon: CAB International

الإطار 7-2

ملكية مزارع قصب السكر وإدارتها في البرازيل

تغطي مزرعة قصب السكر Usina Sierra Grande مساحة 100 ميل مربع في ولاية ألاغواس في البرلزيل ويقيم بها 10000 نسمة. والعمال في هذه المزرعة لا يتمتعون بحقوق على الأراضي ويقطعون قصب السكر بالأيدي مقابل أجر من 15 إلى 30 دولارا" عن كل أسبوع عمل مؤلف من سبعة أيام. وتقدم المزرعة المسكن الأساسي وتضمن العمل للعمال طوال السنة، كما أنها توفر لهم المدارس وبعض الرعاية الصحية وقي مثل هذه المزرعة وغيرها من المزارع الكبرى يعيش نحو مليون شخص تحت إشراف عدد قليل من الملاك.

Bellos, A. .1999 The fat-cat controllers of Brazils landless peasants.The)

.(18 .Guardian, 6 March. ,1999 p

7. 9    ومن التكاليف الكبرى التي يجب تحملها في مثل هذه العمليات تكاليف إحلال رأس المال بالتدريج محل العمل. وهذا ما يدعو للقلق فاستمرار السماح للملكية بالانفصال تماما" عن الزراعة سوف يقلل من المرونة في القطاع الزراعي. ولهذ فإن تركيز الملكيات ، بدلا" من تنشيط الأسواق العقارية، سيؤدي إلى تضييق السوق العقارية أمام المزارعين المعدمين الذين لا ارض لهم ويؤدي إلى زيادة عدد المعدمين وتناقص الأرض المتاحة للزراعة. فإذا كان هناك تركيز في ملكية الأراضي ربما تكون السياسة المناسبة هي الاصلاح الزراعي وليس مجرد تحسين ترتيبات التأجير. أما إذا لم يكن تركيز الأراضي كبيرا" فيستطيع المعدمون أن يحصلوا على الأرض بواسطة الاستئجار. فما الذي يعتبر تغييرا" كبيرا" من مجتمع إلى آخر بحسب أهمية الأراضي في تكوين الثروة؟ في البلدان الغنية التي يستطيع فيها الناس الحصول على ثروة من مصادر أخرى غير الأرض لا تكون عدالة توزيع الأرض امرا" ذا أهمية سياسية كبيرة وأما في البلدان التي يعمل معظم الناس فيها فى الزراعة (سواء كانت زراعة معيشية أم تجارية) فإن تحقيق عدالة الحيازة تكون له أهمية حيوية

7. 10    وعندما لا يكون تركيز الملكيات كبيرا" يمكن أن يكون إصلاح حيازة الأراضي من أجل تحسين ترتيبات التأجير أمرا" جذابا" في الدول التي تريد تطوير قدراتها الزراعية وخصوصا" من أجل التصدير. فمثلا" في إنكلترا وويلز قبل إصلاح نظام الحيازة عا 1995 كان التقدير عل أنعدم التنظيم يمكن أن يؤدي الى توافر مليون هكتار جديدة من الأراضى الزراعية للتأجير (30)،

11.7   وعندما تكون سوق الأراضي حرة يمكن إدخال التحسينات في عدد من المجالات فعلى المستوى البسيط تستطيع نظم الإعلام عن الأجرة والأسعلر أن تحسن سير تلك الأسواق، كما يكون لتوافر القروض أهمية خاصة أيضا". وإلى جانب هذه العوامل توجد عوامل المساحة التفصيلية مثل تحسين الاطمئنان إلى تحديد حدود الحيازات، والاطمئنان إلى المسائل القانونية المتعلقة بسهولة عقد الصفقات. وفي جميع الحالات تستطيع التحسينات الصغيرة المتوالية أن تؤدي دورا" إيجابيا" في رفع الكفاءة النسبية في الأسواق. 

12.7    ومن  مفاتيح هذه الإصلاحات تحسين الدعم المهني لتشغيل الأسواق العقارية وقد تبين من البحوث في أوروبا الشرقية ( 31 )، ومقارنتها بالبلدان المتقدمة أن هناك نقصا" في خدمات المهنيين، مثل المحامين المتخصصين في المسائل العقلرية والقائمين على تقييم الأراضي، والمعماريين، والمهندسين والوسطاء. فهؤلاء المهنيون لا يعملون في الإنتاج بصفة مباشرة ولكنهم جزء مهم جدا" من البنية الأساسية الجديدة من الناحيتين الإدارية والتقديرية لتحديد قيمة المصالح المختلفة التي تدخل في تنافس فيما بينها (انظر الإطار 3.7).

السياسات الضرائبية والمالية 

13.7    من المعترف به منذ زمن بعيد أن السياسة الضريبية لها دور كبير في تشغيل القطاع الزراعي ( 32 ) سواء في حالة التأجير أو في حالة بدارة المزرعة بواسطة المالك. والواقع أنها جزء لا ينفصل عن السياسة الزراعية والريفية، وخصوصا" فيما يتعلق بالمنح والقروض والمزايا الضريبية أو الأعباء الضريبية التي تطبق بطريقة تمييزية فمثلا" في آيرلندا لم يكن المزارعون يخضعون لضريبة الدخل إلا منذ عام  1974 وكانت معدلات الضريبة أقل بكثير منها بالنسبة لغير المزارعين. كما أن من يؤجر أرضه غي فرنسا بعقود طويلة الأجل (أكثر من 18 سنة) يحصل على مزايا ضرائبية كبيرة وفي إيطاليا هناك مزايا ضريبية عند شراء الأراضي الزراعية

7. 14    يضاف إلى ذلك أن العاملين في الزراعة )سواء كانوا من المستأجرين أو من الملاك( يحصلون في

الإطار 3.7

تطوير المهارات المهنية الجديدة

الأمر الذي لم تنجح البلدان المتقدمة في أغلب الحالات في تحقيقه هو استيراد مهارات جديدة أو بالأحرى مفاهيم جديدة لمعالجة الاحتياجات الجديدة لدى الملاك الجدد الذين يطلبون المشورة في عناصر الحكم الأساسية في صفقات السوق- مثل تقدير القيمة الحالية والمقبلة، والمشورة بشأن مختلف الخيارات المتاحة، وفي مهارات التفاوض وتسوية المنازعات وتقديم رأي موضوعي عن نواحي القوة أو الضعف في القرارات الإدارية التي يبدو أنها تقلل، أو حتى توقف، القدرة على استخدام حقوق الماكية استخداما" نافعا".

Arnison, C. (1999) Land tenure and land markets in the transitional economies of

Eastern Europe; review  of progress to date. Paper presented to the Rics

. Research Conference: ROOTS 99 London. RICS Research Foundation

بعض الحالات على معاملة ضرائبية متميزة تفوق ما يحصل عليه الملاك. ومن أمثلة ذلك ما يحدث في هولندا حيث تنطبق رسوم الميا بمعدلات تفاضلية على المالك- المزارع الذي يتولى عملية الزراعة بنفسه وعلى المستأجر. كما أن نقل المزرعة من جيل إلى آخر في هولندا بفضل ترتيبات شركات Maatschaps يسمح بتحويل الأصول الرأسمالية بدون ضرائب فعلا" (انطر الإطار 4.7)

 15.7    وفي بلدان أخرى كان النقد الذي يوجه إلى ضراتب التركات المرتفعة هو أنها تقوض نسيج المناطق الريفية. إذ إن المزارعين القدامى كانوا يرفضون الاستثمار فى المزرعة لعلمهم بأن ارتفاع القيمة الرأسمالية للمزرعة سيرفع من ضريبة التركات المفروضة على الأرض.

 16.7    ومن الواضح في أقاليم كثيرة أن ترتيبات الإيجارات الزراعية (وخصوصا" المشاركة في المحصول) ترتبط بدرجة كبيرة بمصدر القروض الوحيد المتوافر للمستأجر. فهذا المصدر إما أن يكون هو المالك او أحد المقرضين المحليين، وكلاهما قد يطلب فائدة مرتفعة جدا" على القروض ولهذا فإن الحصول على القروض من مصدر مستقل يعتبر أمرا" فى غاية الأهمية لتمكين المستأجر من استثمار مالة في الزراعة بدلا" من دفع هذا المال لسداد فوائد الدين، مع إعطاته فدرا" من الاستقلال. التفاوض على الإيجارات. ولهذا فإن كتيرا" من برامج إصلاح الحيازات الزراعية كان يستند إلى ضرورة اجتذاب تحويل، وقروض من خارج الزراعة لتحويل قطاع الزراعة . ويسود الاعتقاد ان النجاح في دلك يعتمد بقدر كبير على وجود نظم مستقرة وقوية للحيازة يتمتع فيها الدائنون بشي من الضمان على الأرض الزراعية لاعتبارها ضحمانة مقبولة وطويلة الأجل ولا شك أن ذلك أدى إلى تدخلات فنية كما حدث في تقنين القانون العرقي في بوتسوانا إذ إنه لم يكن يسمح من قبل باستخدام الأراضي العرفية كضمانة للقروض (33). وفي حالات أخرى يكون الحصول على القروض مرتبطا" بوجود سند على

الإطار 4.7: 

شركات ماتشابس في هولندا 

أنشأت هولندا نظاما" فريدا" يسمى ماتشابس لنقل الحيازات بين مختلف أجيال المستأجرين. وهذا النطام هو عبارة عن شراكات لين الآباء والورتة وبموجبه ينتقل تنظيم العمل الزراعي وا لإشراف عليه من جيل إلى آخر. وتمثل هذه الشركات نحو 70 في المائة من المزارع وهي تسمح للعائلات بدرجة كبيرة من الإشراف على عملية للتوارث. والمعروف أن المزارع في هولندا هي مزارع رأسمالية بدرجة كبيرة ومن شأن هذا الانتقال التدريجي في الحيازة ئن يسمح بنقل العناصر الرأسمالية بدون أي تكاليف مع تقييعها بقيمة منخفضة وعدم خضوعها لضرائب كثيرة وكل هذه العناصر تؤكد طبيعة عمل الزراعة في شركات في هولندا. وعلى نلك فإن من يدخل إلى قطاع الزراعة دون أن يكون من آفراد العائاة لا يتمتع بهذه المزايا في هولندا. وتفضل الدولة عدم التدخل في هده العملية وترى أن سياسات مساعدة لمزارعين الشبان على دخول قطاع الزراعة هي سياسات لا فائدة منها. وهي لا تقدم فى العادة مساعدة للمزارعين الشبان وإن كانت تنفق نحو نصف الميزانية الزراعية على دعم التدريب والتعليم الزراعيين (مأخوذ من: 

Brussaard. W. .1992 Agrarian land law in the Netherlands in Grossman, MR. and

.Brussaard. W. (eds) Agrarian land law in the western world. Wallingford, Oxon

CAB International

الأرض وتسجيل هذا السند هذا إلى جانب وضوح علاقات الحيازة ووجود إجراءات لتسوية المنازعت(34). ولكن لا بد من الإقرار بأن محاولات تمحية مصادر خارجية للتمويل والقروض قد لا تكون مقبولة ررى الملاك إذ إنها تعني تقليل مصدر من مصادر الدخل لديهم.

سياسات استخدام الأراضي

7 .l7    تعتمد سيلسلت العقود الزراعية على السياسلت التي توضع لإدخال الأراضي الزراعية في نطاق الإنتاج ويكون ذلك متلا عن طريق تقليل او استبعلد آتار المضاربات على الأراضي للأغراض غير الزراعية وهناك أمثلة على عدد من التدابير التي تهدف إلى تحقيق ذلك بفضل الرقابة على التصرف في الأراضي إما بمنع بيعها او بتححيد سعر بيعها )35( او بفرض قيود على تحويل الأراضي الى استعمالات غير زراعية وتدعو الحاجة أيضا" إلى توجيه السياسات الاقتصادية الكلية والقطاعية التي تحابي في الوقت الحاضر سكان المدن والقطاع الصناعي على حساب المزارعين والقطاع الآول.

7 .l8    وقد يكون ضعط التنمية غير الزراعية في المناطق الربفية الناثية ليس كبيرا" على الأراضي ألا أن الوضع في المناطق المكتظة بالسكان على عكس ذلك وقد ابرزت الأبحاث الأخيرة التي اجرتها منظمة الآغذية والزراعة (36) هذه القضايا (والإمكانيات) التي تواجه الزراعة في المناطق المحيطة بالمدن، وخصوصا" المنافمسة من ناحية استخدامات أخرى للأراضي. وهذا هو الوضع أيضا" في الدول المؤلفة من جزر صغيرة وفي المناطق التي تكون فيها منافسة من استخدامات أخرى للأراضي مثل السياحة (كما في قبرص وجزر البحر الكاريبي متلا").

7 .19    ومدى مقاومة هذا النوع من القوى الخارجية على قطاع الزراعة هو مسألة سياسة وهناك عدة أساليب لإبقاء الأراضي في المجال الزراعي، وأكثر هذه الأساليب المباشرة هو فرض قيود على تغيير استخدامات الأراضي إما بفرض قيود شاملة وعامة على التنمية غير الزراعية )كما حدث في كثير من البلدان الشيوعية السابقة عند رد الأراضي لأصحابها( أو بأي شكل من أشكال الرقابة على التخطيط والبناء أو بأشكال الأنظمة الطوعية

الاطار القانوني

7. 20   اتضح في الجزء 2 أن الإيجار أو أي شكل من أشكال العقود المشابهة له هي الأداة الرئيسية لوصف الترتيبات القائمة بين المالك والمستأجر، ولتوزيع مختلف الحقوق والواجبات بينهما على الأرض المؤجرة. ولا يغيب عن البال مع نلك أن أي عقد إيجار مهما يكن تفصيليا" ومعقدا" إلآ أنه لا يصف العلاقة القانونية بين طرفي العقد والأطراف الخارجية إلا بطريقة جزئية فقط

7. 21    وبعبارة أخرى فإن أي عقد إيجار ليس معزولا" عن بقية ما حوله بل إنه موجود ضمن مناخ قانوني معين. وهذا المناخ قد تكون له تأثيرات كبيرة على خصائص ترتيبات الإيجار بشكل قد لا يكون ظاهرا" من العقد نفسه فقد يكون عقد الإيجار هو نفسه عقدا" واحدا" ولكن عند النظر إليه من مختلف الإطارات القانونية المحلية قد يتغير تغيرا" كبيرا" من حيث صلاحيته ومدى قوته

7. 22    وطرق تأثير القوانين والمؤسسات القانونية في الإيجارات الزراعية هي طوق متعددة ومتنوعة ولا يمكن إلا أن نتناول بعضا" منها هنا. والمهم هو أن نبرر أن تحليل الإطار القانوني- وفي بعض الحالات إصلاح هذا الاطار- هو امر لا مفر منه للوصول إلى "أفضل الممارسات ضمن معطيات معينة

23.7   وعند تحليل أي إطار قانوني يكون من المناسب التمييز بين القواعد الموضوعية والقواعد الإجرائية في هذا الإطار القانوني. وبصفة عامة فإن القواعد الموضوعية هي القواعد التي تبين الحقوق والواجبات والفرص المتاحة أمام مختلف الأطراف. وهي التي تبين نتائج خرق القوانين وسبل الانتصاف المتاحة عندما يصاب أحد الأطراف بضرر بسبب فعل خاطئ من الطرف الآخر. وأما القواعد الإجرائية قهي القواعد التي تبين مختلف عناصر المؤسسات التي يضمها النظام القانوني، والتي تبين العمليات التي بواسطتها يستطيع الموظفون وغيرهم من الأشخاص نفاذ القوانين أو تعويض الضرر الذي يمكن أن يكون قد وقع.

7. 24    وتختلف مصادر القواعد الموضوعية والإجرائية بين نظام قانوني ونظام آخر- وقد تكون هذه المصادر هي التشريع أو المراسيم أو أحكام المحاكم أو النصوص الدينية أو المعايير المتعارف عليها المستقرة منذ زمن بعيد، أو مزيج من كل هذه المصادر. كما أن القوانين التي لها تأثيرات مباشرة وغير مباشرة في العلاقات الإيجارية قد تكون موزعة بين كثير من الفئات القانونية التي قد يكون بعضها خفيا" وبعضها واضحا". ولا شك أن القوانين التي تنظم الملكية هي التي لها أكبر تأثير مباشر، وخصوصا" إذا كانت هناك قوانين قد صدرت خصيصا" لمعالجة قضايا الإيجارات ولكن القوانين التي تحكم مسائل أخرى يجب إدخالها في الحسبان أيضا"، مثل قوانين العقود بصفة عامة وقوانين الضرائب وقوانين المواريث وقانون استخدامات الأراضي وغير ذلك

 25.7    وقد يكون للقوانين تأثير في عقد الإيجار إما باستكمال بنود العقد نفسه أو بتغيير هذه البنود أو رفضها. فمثلا" قد يكون في قوانين تنظيم الإيجارات ما يمنع الاتفاق على الأجرة الوارد ة في العقد كما أن قوانين التسجيل العقاري ربما تشترط تسجيل الايجارات التي تتجاوز عددا" معينا" من السنين، وبالتللي تفرض عدة اشتراطات شكلية وموضوعية يجب احترامها حتى يمكن تسجيل العقد. وهناك قوانين أخرى ربما تفرض بعض الخطوات المقررة لحماية المستأجر والتي يجب على المالك أن يخطوها قبل أن يسترد الحيازة في حالة وقوع أي خطا"، كما أن حرية الأطراف في التعاقد على ما يخالف هذه الإجراءات ربما تكون حرية محدودة وإذا ا كان العقد لم يتعرض لنقطة معينة فإن القانون ربما "يفترض " وجود هذه النقطة أو يقدم حلا" آخر بدلا" منها دون أن يكون المطلوب من الأطراف أن يتفقوا على ذلك. فمثلا" إذا كان الإيجار يشترط موافقة المالك قبل تخصيص الملكية لغرض ما فإن القانون في بعض البلدان ربما يفرض بعض المعايير المعقولة" التي تحد من حرية المالك في الاعتراض على غرض معين.

7. 26    بل إن القوانين ربما تصل إلى حد تنظيم أهلية الأطراف لعقد الإيجارة أصلا". وتظهر الحالات الواضحة في هذا المجال في القوانين التي تمنع نو تحدد بصورة كبيرة من حق تأجير الأراضي على الإطلاق. وقد سبق القول في هذه الخطوط التوجيهية بأن هناك قوانين كثيرة تحظر إيجار الأراضي الزراعية أساسا". ففي ولاية ماديا براديش في الهند ينص القانون العقاري على أن الحائز الأول الذي يسمى بوميسواميس ( Bhumiswamis ) لا يستطيع، إلا في حالات استثنائية جدأ، أن يؤجر أرضه لمدة تجاوز سنة واحدة في أي فترة ثحث سنوات متوالية فإذا عقدت الإيجار بما يخالف ذلك ينص القانون على أن المستأجر يكون له الحق في أن يطلب لنفسه صفة البوميسواميس مما يعني إخراج المالك من ملكيته

27.7    ومسألة الأهلية قد تكون على أشكال متعددةـ فهناك قاعدة أساسية في القوانين العقلرية، تنطبق في جميع الظروف تقريبا"، وهي أن المالك لا يستطيع أن ينقل حقوقا" على الأرض أكثر من الحقوق التي يتمتع بها هو نفسه أصلا". ولذلك فإن مدى قوة عقد الإيجار وحقوق المستأجر بموجب هذا العقدتتوقف على قوة حقوق المالك على الأرض. ويترتب على ذلك قضية هامة هي معرفة ما إذا كان الإطار القانوني يوفر أسلوبا" فعالا" للتعرف على مدى حقوق المالك على الأرض وتحديدها بطريقة يمكن الاطمئنان إليها. وليس من مجال هذه الدراسة البحث في مختلف الطرق التي سارت عليها المجتمعات والنظم القانونية لضمان أمن الحيازة ولكن المهم في الأغراض التي نسعى إليها الأن هو أنه كلما كانت حقوق المالك غير واضحة أو غير مؤكدة فإن أي حقوق يحاول هذا المالك أن ينقلها بواسطة عقد إيجار تكون هي نفسها غير مؤكدة أو غير واضحة

7.28    ويتصل بذلك أن بعض النظم القانونية تعتبر أن شخصا" واحدا" هو المالك "القانوني " للأرض ولكن ذلك لا يجيب بالضرورة عن التساؤل عما إذا كان هذا الشخص هو نفسه عندما يتصرف منفردا"، له أهلية تأجير الأرض. فمثلا" يمكن أن تقع على "المالك " التزامات بموجب القانون العرفي تفرض عليه الحصول على موافقة أفراد العائلة أو موافقة السلطات العرفية، وهي اشتراطات قد لا تكون واضحة في الوثيقة التي تؤكد أنه مالك ولكنها اشتراطات قد تقبلها المحاكم وتطبقها في حالة طرح الموضوع عليها.

7. 29    وهناك طبعا" ثغرات كبيرة بين المحتوى الشكلي في القوانين وطريقة تطبيق هذه القوانين فعليا". وينطبق ذلك إلى حد ما في جميع بلدان العالم، كما أنه ينطبق بوجه خاص حينما يكون "حكم القواعد القانونية " غير مستقر في المجتمع ، وعندما تكون المؤسسات القانونية والإدارية ضعيفة، وعندما يكون الحصول على الانتصاف القانوني صعب المنال أمام كثير من الناس، وعندما تكون علاقات القوى بين أطراف العقد غير متوازنة على الإطلاق. فهذه العوامل كلها تقيد مدى إمكانية الوصول إلى "أفضل الممارسات" بإدخال تحسينات فنية على عقود الإيجار أو على الإطار القانوني الذي يحكمها.

7. 30    ومحاولة تقوية حكم القاعدة القانونية بدرجة كبيرة في أي ظروف معينة قد يكون عملا" ضخما" جدا" ينطوي على عناصر سياسية واقتصادية واجتماعية لا يمكن معالجتها هنا. ومع ذلك يمكن إدخال التحسينات تدريجيآ بالاهتمام بأبسط مبادئ الإصلاح القانوني والصياغة القانونية.

7. 31 ومن هذه المبادئ المبدأ القائل بأن حكام التشريعية )وعلى سبيل القياس الأحكام القانونية التي ترد في عقود خاصة مثل عقود الإيجارات( يجب أن تستند إلى تقييم واقعي لما يمكن تنفيذه في زمن معين ومكان معين. فالقوانين التي تتطلب إعادة توجيه سلوك المؤسسات أو سلوك المجتمع بشكل مفاجى في ظروف لا تتوافر فيها الحوافز لإدخال مثل هذا التغيير هي قوانين سيكون مصيرها التجاهل.

7.32    ومن الأمثلة التقليدية على هذه الظاهرة المحاولات التشريعية لحظر تأجير الأراضي الزراعية على الإطلاق، كما سبق قوله. فهناك أسباب عديدة في مجال السياسات تجعل هذا الأسلوب موضع تساؤل. والنقطة التي نتحدث عنها هنا هي على اي حال نقطة اخرى وهي ان مثل هذه القوانين، حتى بغض النظر عن عدم سلامة أسسها السياسية، لم تستطع أن تؤدي المطلوب منها لأن التأجير هو نشاط مهم جدا" لكثير من الناس بحيث لا يمكن التخلي عنه والنتيجة هي أن هذا النوع من الحظر سيؤدي إلى تنفيذ ذلك النشاط بصورة خفية بل وإلى انتعاشه خارج النطاق القانوني. أي أن القاعدة القانونية ستكون موضع مزيد من الانتهاك وستكون الدولة في وضع أضعف للتوسط في تنظيم تلك العلاقة بعد أن أصبحت هي نفسها لا تعترف بوجودها.

7. 33    وعند النظر بلى المسألة من منظور أوسع، ورغم ان الحكومات قد تكون لها مصالح مشروعة في تنظيم العلاقات الإيجارية، فإن من الصعب التعرف على أفضل مستوى للتنظيم. فاللوائح التنظيمية التي تكون ثقيلة الوطأة والتي لا تتفق دائمآ مع أهداف سياسية سليمة، والتي تنطوي على إجراءات يصعب فهمها او تكهن باهظة التكاليف ومضيعة للوقت، والقواعد التي لا تتصل دائمأ بالواقع العملي تشجع الناس على عدم الامتثال لها وتؤدي إلى الفساد وزيادة تكاليف الصفقات

7. 34    وفي أي إطار قانوني يعتمد احترام القاعدة القانونية والالتزامات التعاقدية اعتمادا" كبيرا" على مدى وجود آليات موثوق بها ومنصفة ويسهل الوصول إليها لحل المنازعات ولتوفير سبل الانتصاف عند الإخلال بالالتزامات التعاقدية والمشكلة في كثير من البلدان أن مثل هذه الآليات ضعيفة أو غير موجودة فعلا". فكثير من النظم القضائية والمحاكم مثقل بالأعباء ولا تتوافر لديها الطاقة الكافية من حيث الأفراد والخبرة لمعالجة العدد الضخم من القضايا المعروضة عليه وفي بعض البلدان تكون المنازعات العقارية هي أغلبية القضايا المعروضة على المحاكم وتكون هي أصعب القضايا لإيجاد حل سريع لها. فالقضايا العقارية قد تستمر مطروحة أمام المحاكم لسنوات عديدة والمحاكم في نظر كثير من الأفراد العاديين هي ملجأ باهظ التكاليف ومضيعة للوقت ولا يمكن التنبؤ بنتائجه بل إنها فيبعض الحالات قد تكون مشوبة بالفساد. واللغة التي يتخاطب بها المحامون والقضاة تبدو لغة معقدة وغريبة في نظر الناس.

7. 35    وهذه المشاكل هي مشاكل متأصلة، ولا تستطيع الخطوط التوجيهية الحالية حلها. ومع ذلك فهناك خطوات يمكن اتخاذها ويمكن أن تؤدي بالتدريج إلى تحسين قدرة المؤسسات القانونية الرسمية ومؤسسات المجتمع المدني على معالجة النزاعات العقلرية ففيما يتعلق بالمحاكم يجب على الحكومات أن تنظر إذا كانت هناك نواحي نقص فنية أو ثقافية بين القضاة تكون هي السبب في صعوبة تناول المسائل العقارية ومن شأن إقامة محاكم متخصصة، لديها الخبرة المطلوبة في المسائل العقارية وفي تطبيق تقنيات بديلة لحل المنازعات أن يؤدي إلى تحسين كبير.

7. 36    وأخيرا" يتزايد الاهتمام بالاعتراف بالآليات غير الحكومية لحل المنازعات وتقوية هذه الآليات ففي البلدان الغربية قد يكون ذلك في شكل آليات للتحكيم أو آليات مماثلة، كما سبق قوله في هذه الخطوط التوجيهية وفي بلدان أخرى قد يعني ذلك الاستفادة من النماذج الموجودة في المجتمعات المحلية، وهي نماذج ربما كانت تعمل منذ زمن طويل بالموازاة مع نظام المحاكم الرسمية، والتي ربما ترجع إلى عهد قريب واستكشاف هذه البدائل الموجودة في المجتمع المدني ومحاولة الاستفادة منها بطريقة خلاقة قد يكون هو أفضل طريق لتقليل العبء الواقع على النظام القضائي ولتوفير آليات سهلة لحل المنازعات تكهن متوافقة مع القواعد والأعراف التي يطبقها المتنازعون، ومع اللغة التي يتعاملون بها.