La futura Guía Jurídica sobre contratos de inversión en tierras agrícolas (ALIC) de UNIDROIT, la FAO y el FIDA
El proceso de preparar, negociar e implementar un contrato de inversión en tierras agrícolas de conformidad con los principios y normas establecidos en las Directrices voluntarias sobre la gobernanza responsable de la tenencia de la tierra, la pesca y los bosques en el contexto de la seguridad alimentaria nacional y los Principios del CSA para la inversión responsable en la agricultura y los sistemas alimentarios (Principios del CSA) puede resultar muy complejo para inversores, gobiernos, titulares legítimos de derechos de tenencia de las tierras y comunidades locales por igual.
El Instituto Internacional para la Unificación del Derecho Privado (UNIDROIT), en colaboración con la Organización de las Naciones Unidas para la Alimentación y la Agricultura (FAO) y el Fondo Internacional de Desarrollo Agrícola (FIDA), está preparando una futura Guía Jurídica sobre los contratos de inversión en tierras agrícolas (ALIC, por sus siglas en inglés) para atender las necesidades de los asesores legales que trabajan en el arrendamiento de tierras agrícolas de los Estados y las comunidades locales.
El objetivo de la guía ALIC no es promover la adquisición de tierras a gran escala, sino más bien concienciar sobre los modelos de inversión alternativos. Sin embargo, al reconocer que siguen adquiriéndose tierras, el instrumento ayudará a garantizar que los arrendamientos de tierras agrícolas se hagan de manera responsable, con las salvaguardias necesarias para proteger los derechos humanos y medios de subsistencia, la seguridad alimentaria, la nutrición y el medio ambiente, y lograr que los derechos de las partes interesadas -incluidos los de los titulares legítimos de derechos de tenencia- se protejan y respeten a la vez.
El instrumento, basado en el éxito de la Guía Jurídica sobre agricultura por contrato UNIDROIT-FAO-FIDA y los Principios de UNIDROIT sobre los contratos comerciales internacionales, está siendo desarrollado por un grupo de trabajo compuesto por expertos, representantes de organizaciones internacionales y partes interesadas. El borrador cero resultante se está distribuyendo de la forma más amplia posible para solicitar comentarios y observaciones.
Estructura del borrador cero del ALIC
El instrumento abordará los seis aspectos principales que se exponen a continuación:
(1) Marco jurídico: El marco jurídico aplicable está constituido por diversas fuentes de derecho interno (p. ej. legislación, decisiones judiciales, reglamentos y, en algunos casos, normas consuetudinarias) y diversas fuentes internacionales (p. ej. tratados internacionales de derechos humanos, tratados de inversión o instrumentos de derecho indicativo). El marco puede también variar según el tipo de contrato de inversión en tierras agrícolas, que puede ser un acuerdo de inversión, contrato de arrendamiento o acuerdos relacionados.
(2) Partes, diligencia debida y formación: Hay varias partes posibles en los contratos de inversión en tierras agrícolas, y numerosas partes interesadas que podrían verse afectadas por tales contratos. Las tareas difíciles pueden incluir: (a) identificar tanto a los titulares del título legal de la tierra como a cualquier titular de derechos legítimos de tenencia con respecto a esa tierra; (b) consultar con esos diversos titulares, incluso en entornos consuetudinarios en los que las funciones de las diversas autoridades podrían no estar claramente definidas; y (c) llevar a cabo estudios de viabilidad detallados y evaluaciones de impacto rigurosas, con respecto a los posibles impactos en la tenencia, sociales, ambientales y económicos.
(3) Obligaciones y derechos de las partes: El contrato de inversión en tierras agrícolas -que puede ser un acuerdo único o una serie de acuerdos- puede establecer disposiciones que aborden no sólo la tenencia en particular y los derechos asociados que se conceden, sino también las salvaguardias necesarias para colmar las lagunas en la legislación del Estado y los posibles efectos de la inversión.
(4) Incumplimiento contractual y recursos: Dado que el arrendamiento de tierras agrícolas suele implicar relaciones contractuales a largo plazo, es importante comprender los riesgos inherentes a una inversión determinada y promover la cooperación entre las partes y los interesados.
(5) Transferencia y devolución: La transferencia de tierras agrícolas arrendadas de un inversor a otro puede suscitar diversos problemas, entre ellos saber si los derechos de tenencia concedidos son realmente transferibles, si la transferencia cumple con las limitaciones contractuales y si esta transferencia se hace pública.
(6) Mecanismos de reclamación y resolución de conflictos: Comprender los tipos de reclamaciones y litigios que suelen surgir en los contratos de inversión en tierras agrícolas y de los diversos mecanismos para resolverlos (p.ej. decisiones de expertos, negociación, mediación, arbitraje y litigios) puede conducir igualmente a contratos más equilibrados y sostenibles.
Sus opiniones
En esta consulta en línea, les invitamos a compartir con nosotros los pensamientos y aportes que puedan tener sobre el Borrador Cero. Serían bienvenidos los comentarios sobre el enfoque general de la Guía o sobre capítulos, secciones o temas específicos. En particular, buscamos observaciones sobre lo siguiente:
- ¿Existen secciones del borrador de la Guía que parecen no ser exhaustivas o que presentan lagunas en las cuestiones abordadas? En ese caso, ¿cómo propone resolverlas?
- ¿Hay secciones que carecen de claridad? En caso afirmativo, ¿cómo pueden clarificarse?
- ¿Presenta el borrador de la Guía alguna sección cuyo contenido sea redundante (es decir, ¿que ya se haya enunciado en otra parte?)
Todas las observaciones recibidas se presentarán al Grupo de Trabajo y se tendrán en cuenta, según proceda, para la revisión final del borrador, que se hará entre el 1 de octubre y el 20 de diciembre de 2019.
Sujeta al proceso de revisión final en coordinación con la FAO y el FIDA, el Consejo de Administración de UNIDROIT aprobará la Guía jurídica sobre los contratos de inversión en tierras agrícolas en su 99º período de sesiones, a celebrarse en mayo de 2020.
Muchas gracias de antemano por su tiempo y sus valiosas aportaciones.
Carlo Di Nicola
Oficial jurídico superior, UNIDROIT
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Would it be possible to add more resources and guidance related to specific issues?
The draft references the Roundtable on Sustainable Palm Oil, for example. Please consider adding a reference to the Farm Animals Responsible Minimum Standards (FARMS) Initiative's Responsible Minimum Standards (RMS), which provide technical guidance on best practice for breeding, rearing, transporting and slaughtering for five of the most farmed species. Attention to farm animal welfare has numerous benefits, including relating to food quality, food safety, environmental impact, resource usage, labor conditions and financial viability. The 1-2 page RMS are based upon principles of risk mitigation outlined in the IFC Good Practice Note on Animal Welfare in Livestock Operations. The FARMS Initiative and the RMS will be included in the Resources section of the upcoming UNEP Finance Initiative's Principles for Responsible Banking, to be launched in late-September.
The FARMS Initiative website: www.farms-initiative.com
Responsible Minimum Standards: Beef Cattle, Chickens, Dairy Cattle, Laying Hens and Pigs
Proposed description for the FARMS Initiative and the RMS to be included in Section 3.112.
"In the farm animal sector, the Responsible Minimum Standards of the FARMS Initiative provide technical guidance with respect to breeding, raising, transporting and slaughtering five of the most farmed species: Beef Cattle, Chickens, Dairy Cattle, Laying Hens and Pigs."
Thank you.
Here is a selection of titles proposed by FAO Publications for forum participants who would like to read more on agricultural land investment contracts.
Voluntary Guidelines on the Responsible Governance of Tenure of Land, Fisheries and Forests in the Context of National Food Security
The guidelines are the first comprehensive, global instrument on tenure and its administration. They set out internationally accepted standards of responsible practices for the use of and control of land, fisheries and forests.
Safeguarding land tenure rights in the context of agricultural investment
This guide provides guidance to government authorities engaged in the promotion, approval and monitoring of investments at all stages of the investment cycle.
Responsible governance of tenure and the law
This guide addresses the legal value of the Guidelines covering the governance of tenure of land, fisheries and forests by explaining the concept of legitimacy and reviewing the different stages of legislative processes, from legal assessment and law-making through implementation of legislation to settlement of disputes.
Responsible governance of tenure: a technical guide for investors
This Technical Guide explains what the Voluntary Guidelines mean and how they can help firms to understand and manage risk related to land tenure.
Legal guide on contract farming
This guide is a tool for a range of users involved in these practices, in policy design, legal research and capacity-building, and will contribute to creating a favorable, equitable and sustainable environment for contract farming.
Due diligence, tenure and agricultural investment – A guide on the dual responsibilities of private sector lawyers in advising on the acquisition of land and natural resources
This guide examines private sector lawyers’ responsibilities when advising clients on agricultural investments. It discusses how they can address, e.g. through policy statements or engagement letters, potential adverse human rights impacts on tenure rights holders.
Enabling regulatory frameworks for contract farming
This study provides guidance on appraising and reforming domestic regulatory frameworks for responsible contract farming, addressing issues such as power imbalance, dispute resolution methods and transparency.
Model agreement for responsible contract farming − With commentary
This paper provides practical legal tools for responsible investments. It addresses some of the challenges in contract farming, including sustainable business relationships, a transparent business environment, fair prices, and timely payments to producers.
Further reading
http://www.fao.org/cfs/home/activities/rai/en/
http://www.fao.org/legal/publications/legislative-studies/en/
Dear Team
After going through the document which has been worked on thoroughly, I would like to say we have done a great job.
What I could not see clearly is the political group as the target audience. These are not policy makers neither are their just other stakeholders or community but are key in influencing decisions and the implementation of such guide to rectify some sections of the law. I therefore would like a detail on the role of political groups, how they could be approached to influence land issues.
If all parties agree to this and it’s approved by some processes, how could it be marketed for domestication? Will a committee under FAO or WFP be tasked with rolling out the guide to countries and work to guide vulnerable countries involving political parties?
Dr. Jefter Mxotshwa
An interesting subject. It looks like this is another effort for “Estate Management” of smallholder lands. If this is the case make certain you learn the lessons from past efforts in particular the major debacle of the Gizzeria Scheme the Brits attempted outside Khartoum, Sudan at the confluence of the Blue and White Nile over 100 years ago. While as a major advocate for smallholder farming, I will agree that the estate management can be more productive and provide a better opportunity to meet national food security then individual smallholders. I will also agree that it could be a toss up if an individual is personally better off economically being an independent smallholder or an estate employee. However, as you do move from one to the other it can be a sensitive shift with many issues to consider.
1. Since an estate cannot have any isolated private holder inclusions you need some form of eminent domain to assure all land is included.
2. Then if you are not outright purchasing the land and disruptively displacing people, you need some equitable relationship for the use of the land.
If I were doing it, I would look at sharecropping in which during the season of estate management the owners will receive 30% of the crop. That is basically the world-wide standard share for use of land. This would be 30% of the total estate production prorated to the farmer according to area involved and not just 30% for the land involved as time differential across the estate will make the production on individual farms unequal. I would than guarantee the farmers the opportunity to work for the estate. The combination of wage earning and share should provide a reasonable income to the farmers. Also, if the estate is only interested in one crop a year the land should be available to the owners use during the off-season for personal production of something like short season vegetables.
Anyway, just some thought on estate farming of smallholder lands.
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