Le futur Guide juridique UNIDROIT-FAO-FIDA sur les contrats d’investissement en terres agricoles
Le processus de préparation, de négociation et de mise en œuvre d'un contrat d'investissement en terres agricoles d'une manière qui soit conforme aux principes et aux normes énoncés dans les Directives volontaires pour une gouvernance responsable des régimes fonciers applicables aux terres, aux pêches et aux forêts dans le contexte de la sécurité alimentaire nationale (VGGT) et les Principes du CSA pour un investissement responsable dans l’agriculture et les systèmes alimentaires (Principes CSA-RAI), peut se révéler très difficile tant pour les investisseurs, les gouvernements que les titulaires légitimes de droits fonciers et les collectivités locales.
L'Institut international pour l'unification du droit privé (UNIDROIT), en collaboration avec l'Organisation des Nations Unies pour l'alimentation et l'agriculture (FAO) et le Fonds international de développement agricole (FIDA) préparent un futur Guide juridique sur les contrats d’investissement en terres agricoles à l'usage des conseils juridiques traitant de baux fonciers agricoles concédés par des Etats et des communautés locales.
Ce Guide juridique sur les contrats d’investissement en terres agricoles n’a pas pour objet de préconiser le recours aux acquisitions foncières à grande échelle, mais bien de sensibiliser à des modèles d’investissement alternatifs. Toutefois, prenant acte du fait que les baux de terres agricoles demeurent une réalité, l'instrument contribuera à promouvoir des pratiques responsables en matière de baux, comportant les sauvegardes nécessaire pour faire en sorte que les droits humains, les moyens d’existence, la sécurité alimentaire, la nutrition et l’environnement soient préservés, et que les droits des parties prenantes, notamment ceux des détenteurs de droits fonciers légitimes, soient à la fois protégés et respectés.
Cet instrument qui s’inscrit dans la ligne du Guide juridique sur l'agriculture contractuelle UNIDROIT/ FAO/ FIDA et des Principes d'UNIDROIT relatifs aux contrats du commerce international est en cours d'élaboration au sein d’un Groupe de travail composé d'experts de renom, de représentants d'organisations internationales et de parties prenantes. La version préliminaire (Zero Draft) du projet qui en résulte est actuellement diffusée aussi largement que possible afin de recueillir des commentaires et des réactions.
Structure de la version préliminaire du Guide juridique sur les contrats d’investissement en terres agricoles (ALIC Zero Draft)
L'instrument abordera les six domaines principaux suivants:
1. Cadre juridique: Le cadre juridique applicable se fonde sur plusieurs sources de droit interne (notamment la législation, les décisions judiciaires, la règlementation et, dans certains cas, les règles coutumières) et diverses sources de droit international (telles que les traités internationaux relatifs aux droits humains et aux investissements ou les instruments juridiques non contraignants). Le cadre peut également varier selon le type de contrat d'investissement en terres agricoles, pouvant consister en un contrat d’investissement, de bail ou accords semblables.
2. Parties, diligence raisonnable et formation du contrat: Ces contrat d’investissement en terres agricoles peuvent impliquer différentes parties, et de nombreuses parties prenantes sont susceptibles d’être concernées. Les aspects complexes sont notamment: a) l’identification des détenteurs de titres légaux et les détenteurs de droits légitimes sur les terres concernées; b) la consultation de ces différents ayants-droit, notamment dans des contextes coutumiers où les rôles des différentes autorités pourraient ne pas être clairement définis; et c) la réalisation d’études de faisabilité détaillées et des évaluations d'impact rigoureuses concernant les impacts éventuels en termes de régimes fonciers, sociaux, environnementaux et économiques.
3. Obligations et droits des parties: Le contrat d'investissement en terres agricoles, qui peut consister en un document contractuel unique ou en une série de documents, peut traiter non seulement des droits fonciers et des droits connexes concédés, mais aussi des garanties nécessaires pour combler les lacunes de la législation de l'État et les retombées possibles de l'investissement.
4. Inexécution contractuelle et moyens: Les baux de terres agricoles impliquant généralement des relations contractuelles à long terme, il est important de comprendre les risques que comporte chaque investissement et de promouvoir la coopération entre les intervenants et les parties prenantes.
5. Transfert et restitution: Le transfert de terres agricoles louées par un investisseur à un autre investisseur peut soulever diverses questions, notamment celles de savoir si les droits fonciers conférés sont réellement transférables, si le transfert n’est pas restreint par le contrat et si le transfert est rendu public.
6. Mécanismes de réclamations et règlement des différends: Une bonne compréhension des types de griefs et de différends qui surviennent couramment dans le cadre des contrats d'investissement de terres agricoles et des divers mécanismes de règlement (p. ex. décisions d'experts, négociations, médiation, arbitrage et litiges) peut également permettre de créer un contrat plus équilibré et durable.
Questions indicatives
Tout commentaire concernant l'approche générale du Guide ou sur des chapitres, sections ou questions spécifiques sera le bienvenu. Nous sollicitons en particulier des observations sur les points suivants:
- Y a-t-il dans le projet de guide des sections qui semblent ne pas être exhaustives ou qui présentent des lacunes dans les questions traitées? Dans l'affirmative, comment pensez-vous les combler?
- Y a-t-il des sections peu claires? Dans l'affirmative, comment pensez-vous les préciser?
- Le projet de guide contient-il des sections dont le contenu est redondant (c'est-à-dire déjà présenté ailleurs)?
Toutes les observations reçues seront soumises au Groupe de travail et prises en compte, comme il conviendra, pour la révision finale du projet, qui doit avoir lieu du 1er octobre au 20 décembre 2019.
Sous réserve du processus de révision finale en coordination avec la FAO et le FIDA, le Guide juridique sur les contrats d'investissement en terres agricoles sera adopté par le Conseil de Direction d'UNIDROIT à sa 99ème session en mai 2020.
Nous vous remercions à l'avance de votre temps et de votre précieuse contribution.
Carlo Di Nicola
Juriste principal, UNIDROIT
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Dear
First, thank you for the topic and the debate.
On the subject, I think it is necessary to create a legal framework that can safeguard the investor, family producers, entrepreneur. In the case of Mozambique, there is a law called Law and Use of Land Use, which unfortunately has fragility in the defense of rights mainly to family farmers, peasants. So with Legal Guide os Agricultural Land Investiment Contracts I believe it will safeguard the use and safety for investors primarily.
Another point relevant to the target audience is that I am worried that the private parties may not voluntarily apply these guidelines because measures to enhance environmental protection and human rights will increase costs.[1] Foreign private investors may not voluntarily follow the guidelines unless there is enough price premium for more responsible agriculture activities or company branding. Then this process would need to involve independent certification schemes. Additionally, the local farmers in developing countries may not care about the environment or other long-term benefits to the extent of reducing their yearly income.[2] Hence, they may not voluntarily apply the guidelines at the cost of lower income in the short term.
[1] Preface 9, Target Audience, ALIC Zero Draft, UNIDROIT/FAO/IFAD (2019), p. 12. J. M. Rodriguez, et al. "Barriers to adoption of sustainable agriculture practices: Change agent perspectives." Renewable Agriculture and Food Systems 24.1 (2009), pp. 60-71.
[2] W. E. Oates & R. M. Schwab, ‘Economic Competition among Jurisdictions: Efficiency Enhancing or Distortion Inducing?’ (1988) 35 (3) Journal of Public Economics, pp. 333-54, at 351. E. Hettig, J. Lay & K. Sipangule, ‘Drivers of Households’ Land-Use Decisions - a Critical Review of Micro-Level Studies in Tropical Regions’ (2015) 5 (4) Land, pp. 1-32, at 18.
I am also wondering whether the revision of the Zero Draft can include a format contract for users in practice as an annex attached to the guidelines. Thorough explanations and reasoning are beneficial for legal professionals, researchers, and legislators. However, the guide may be too complicated for a layman to comprehend. Notably, in rural areas in developing countries, lawyers are not so popular or widely asked to participate in contract matters. The involved lawyers from the grantors’ side may not have full professional proficiency in English. Therefore, straightforward contract clauses may be more helpful to make the guide more practice-oriented for developing countries.
The contract template can comprise a complete set of optional clauses written in a simple and clear format including fundamental operational issues and arrangements ensuring legitimate tenure rights and responsible/sustainable agriculture investment. There is not a well-known contract template published yet by any independent and authoritative organizations, especially from a perspective of contributing to sustainable development. Parties who are to be engaged in such a transaction can use this document as the basis to formalize a contract by editing, adding, or deleting clauses as they wish.[1] Allowing modifications to the template is essential because it gives flexibility to the practitioners and increases the viability of the guide. At the moment, we cannot expect that all projects in relevant countries can apply the same level of responsible practices.
[1] Preface 4. Focus and Guidance. ALIC Zero Draft, UNIDROIT/FAO/IFAD (2019), p. 11.
The agriculture sector faces multiple globally interactive environmental and social challenges: greenhouse gases emissions, biodiversity loss, food security, and human rights of tenure right holders and indigenous peoples. The ALIC Zero Draft has adopted an exciting angle to tackle these issues. By focusing on the ‘investment contracts involving transaction of tenure and related rights’, the guide actually contributes to setting in advance the framework for actors and activities on the agricultural land in the future.[1] I also find it very insightful and comprehensive in terms of avoiding conflicts between various actors and improving their performances on sustainable agricultural practices.
Before going into detail, I was wondering could the working group clarify the following points about references?[2]
a. ‘the Guide refrains from making specific references to States, identifying particular domestic legislation, citing case studies or quoting contract clauses.’
Does this mean the guide refrains from citing domestic cases or also from cases from international courts or arbitrations?
b. ‘Instead, the Guide refers to international instruments…’
The following example documents are mainly international declarations and guidance, i.e., non-binding. Does the guide also refer to relevant binding international treaties or cases from international courts?
For instance, 3.111 ‘…international courts increasingly require States to conduct and demand an environmental impact assessment…’. A footnote with relevant case numbers will be helpful to support this claim.
Dr. Selvankumar Thangaswamy
The contracts should cover to sustain the soil fertility and restoration of soil microbial community.
The contracts also insist to cultivate plants, not for the trees in the specified locations.
Make a regulation to cultivate common varieties i.e. nearer to the other cultivars.
Good evening,
Regarding the topic of the structure of the ALIC Zero Draft i believe that part 4 which is about Contractual non performance and remedies need to be clarified! What are the proposes and ideas of achieving cooperation between parties and stakeholders? Also, part 6 is an interesting issue but lacks of details!
Thank you in advance,
Joanna Grammatiki
Agricultural Land contracts should be made available to farm workers in responsible and functional increments, useful territories by both private owners and by government land portions.
A positive permaculture and nature conscious movement of agriculture is both very positive to our green world and can also be the cure to many social problems, health crisis and poverty.
Education and agro-redesign directives in such a contract should be very considerate of cattle and livestock maxims per portion of land, that should not be cleared completely as is currently practiced.
Education about chemical agriculture, and the many harms from it, should be attatched to contract documents.
Converting cattle land to permaculture (multipurpose) contracts should be made most available, there should be tax break incentives to those implementing sustainable ecology and systems as it is a win win for all involved, including the cows and the greater health of everything.
The most important opportunity I see, while the FAO is drawing a useful contract set(s) for land use agricultural, that certain contracts be made for poor individuals and families, with no money to start a sustainable land development, that will use zero chemicals, utilizing all natural organic farming techniques. Possibly the mere existence of this contract standard could motivate what is needed to see the new future phases of organic natural, agricultural abundance potential take hold.
Agricultural Land Investment Contracts (ALIC) also have the opportunity to mandate a 50 / 50 % split of ownership, or 100 percent ownership of 50% of the land, etc., to lands developed agriculturally within the model of sustainable organic nature, to give security to those who tend the farm using the natural methods.
Appropriations of Federal and Nation Lands should be made available for this purpose, as a way of diversifying the assets, especially in cases of clearing and fires. This can motivate a rapid response to the casualty itself, and work as a deterrent to those who may purposely see acreage burned. For example is if x amount of natural disaster acreage could be claimed by one person's name, to be used specifically in an all natural permaculture or the like method, of reforestation, we would be then working in nature so much so to take advantage of the massive ash carbon infusions to soil.
Specifications such as how much livestock is permitted per acre, can be set.
Job creation incentives should be there for governments' also the private sector to consider, such as a Reforestation & Resource Protection officials who have the power to enforce livestock limits and chemical / GMO free small family agriculture.
Private land reserve investment can motivate wildlife and ecosystem security also, and this is the perfect conscious effort for wealthy people and companies.
Certain Species can be recommended to certain geographies and ideas like rotational re-visit style permaculture through a named resource link.
I sincerely hope that the committee can take into account these opportunities while drafting up their Agricultural Land Investment Contracts.
Please also see, best diet information, to help emphasis the optimal human health benefits that come with permaculture investment. This information is also important in fueling individual motivation towards better, all natural agricultural systems.
Dear
It looks like an interesting zero draft because it has all the necessary steps, yet it can be developed to more fully fledge.
I have read the Preface it appears good; but:-
preface1:- land tenure in Ethiopian case good gaze from points of;-
- Irrigate ( where mostly encompass the low land ago-ecological areas-or pastoral, agro-pastoral and sedentary farming (crop production)
- Rainfed system (which more of to the high lander and mid altitudes); the tenure here is grazing communal and agricultural crop production system
Preface 2:- this looks great especially the corporate social responsibility might assure the smallholder's producers for future food security and the right to invest in its own land without scarcity to access capital; social welfare and livelihood development might accelerate.
Preface 3:- it is great that the guide does not promote investors for tenure transactions as it will create more unemployment and cumulative poverty with different dimensions.
English translation below
Je propose également qu'on réserve une partie sur la contractualisation en matière agricole entre investisseur et producteurs suivi d'un modèle type de contractualisation qui peut servir de guide ou de support.
Merçi
Dr Aliou NIANG
I also propose that we reserve a part on agricultural contractualization between investor and producers followed by a standard model of contractualization that can serve as a guide or support.
Thank you
Dr. Aliou NIANG
English translation below
Bonjour Carlo,
Je suis Dr Aliou NIANG, juriste, chercheur et agriculteur à la fois.
Je trouve original le guide. Il y a un aspect qui me parait intéréessant et qui doit etre abordé dans le guide et il s'agit l'éthique dans les contrats d'investissement en terre agricole. l'éthique comme comme valeur, doit constituer le fondement de ces types de contrats qui comportent des aspects économiques, des valeurs marchandes et des valeurs non marchnades telle la sécurité alimentaire, la nutrition, la protection de l'envirionnement.
Plus précisément dans le guide, il doit apparitre une partie qui traite des aspects économiques et commerciaux dans les contrats d'investissement en terre agricole et une partie qui traite des valeurs non marchandes dans ces contrats, telle l'éthique...etc.
Dr Aliou NIANG
Docteur en Droit International Economique
Hello Carlo,
I am Dr. Aliou NIANG, lawyer, researcher and farmer.
I find the guide innovative. There is one aspect that seems to me to be interesting and which must be addressed in the guide. It is the ethics in investment contracts on agricultural land. Ethics as a value must be the foundation of these types of contracts which include economic aspects, market values and non-market values such as food security, nutrition and environmental protection.
More specifically, in the guide, there should be a section dealing with economic and commercial aspects in investment contracts for agricultural land and a part dealing with non-market values in these contracts, such as ethics ... etc.
Dr. Aliou NIANG
Doctor in International Economic Law
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